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		[김기덕의 실전 부동산 재테크 ⑥(하)] 부동산투자도 맞춤형일 때 리스크 줄어
		궁극적 추구점은 수익이지만 그렇다고 무조건적인 투자는 안하는 만 못해
		김기덕 / 2012-06-17 14:10:57

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2007년 필자는 부동산 시장이 흘러가는 흐름과 상담을 통해서 실제로 강남 부유층 자산가들이 그 당시 거주 하는 아파트를 매각하고 고급 단독 주택으로 갈아타는 모습을 많이 보았다. 그래서 그런 상황을 보고 많은 시장 상황을 생각해 봤다.

결론은 2012~14년 FTA 통과의 시기와 글로벌 금융 위기 기하급수적으로 늘어나는 뉴타운 재개발 정책들과 줄어들고 있는 도심지속의 단독주택 부지 등을 고려했을 때 단기적으로 건설 경기 등의 침체기가 오겠다는 판단을 하고 시장 동향에 맞춰 주변에 필자와 투자 상담했던 지인들에게 내용 설명을 했다.

필자와 상담후 일부는 본인들도 그러한 상황들이 맞는지 나름대로 조사한 후에 투자 대상물에서 갈아탄 사람이 있던 반면 일부 사람들은 그렇게 진행하지 않았었다. 이유는 투자자들이 그때 당시 부동산 경기가 좋았기 때문에 그렇게 바꿔서 진행할 의미를 몰랐기 때문이라 한다. 현재는 그 당시 투자금 대비 너무 큰 금액의 리스크가 발생됐기 때문에 많은 후회를 하고 있다. 이렇듯 시장의 흐름과 정보는 더욱 더 소홀히 해서는 안 된다는 것을 알아야 한다.

이번회는 전편에 이어 단독 주택 투자 사례의 연장 글이다. 중구에 거주하는 정순재 씨(56세)는 현금 보유가 14억 정도 되는 투자자였다. 2007년 당시 구분상가에 투자했다가 수익을 얻어 다시 상가쪽으로 투자 방향을 잡고 체크 하던 중 당시 상황들이 여의치 않아 흑석동 뉴타운에 4억5000만원을 투자하고 나머지 금액으로 투자처를 찾던 중 지인의 소개로 필자를 만나 투자상담 후 투자처를 결정했다.

투자처는 마포구 서교동 즉 홍대 상권인근에 2층 단독 주택을 매입했다. 매매가 14억9000만원 입지와 콘셉트를 잡아 수익형으로 탈바꿈 한 것이다. 리모델링 비용 2억3000만원을 더 들여 1층은 커피 전문점 2층은 식당으로 리모델링해 보증금 합 2억5000만원에 월세 1050만원의 임대수익이 발생했다. 약 5억원의 금융 이자를 제하고도 월 700만원의 임대 수익이 발생하는 투자처로 바뀐것이다. 현재 투자처의 가치는 23억선이다. 실제 최근에 23억에 매수하겠다는 투자자가 있었다.

하지만 정순재 씨는 서교동 소재 투자처를 매각치 않고 보유하겠다는 결정을 했다. 당장의 임대 수익률은 투자금 대비 많은편은 아니지만 입지가 좋아 지가가 오르고 꾸준한 임대 수익이 발생 하는 투자처이기에 그런 결정을 하게 된 것이다. 결과는 현재가지는 23억이기 때문에 임대수익 말고도 지가상승으로 투자대비 6억이 넘는 시세 차익이 발생 된 것이다.

이렇듯 투자의 방향 설정은 대단히 중요하다. 전에도 글에 썼듯 보석의 원석을 세공하면 그 보석의 값어치가 상승하듯 부동산 또한 세공이 필요하다. 그렇다고 투자자가 주관적인 자기기준에 맞춰서 이것저것 손을 대서는 오히려 원래 기준보다 더 못한 결과를 내게 되는 경우도 생기니 주의해야 한다.

주위에서 어설프게 듣고 거기에 주관적인 견해를 더해 투자를 단행하면 돌이킬 수 없는 후회를 하게 되는 것이 부동산이라는 것을 염두에 두라고 말하고 싶다.

부동산 시장은 전에도 말했지만 투자방향과 전문성을 갖춘 전문인 등 인프라만 구성되면 투자처는 도처에 널려있다고 할 만큼 무궁무진한 시장이다. 단지 자기 자신 스스로가 겪어 보지 못했기에 두렵고 어려운 시장인 것이다.

맞춤 투자는 시장상황, 고객수요, 유동인구, 적정 업종 등 모든 컨설팅이 조합되어 이루어지고 끝났을 때 만드는 것이다.

필자의 투자상담의 기준점은 맞춤형이다. 왜냐하면 개개인의 투자자들이 궁극적으로 추구하는 것은 수익이지만 자신의 현재 상황을 보지 못하고 무조건적인 투자는 차라리 하지 않는 것이 더 좋다

맞춤 정장이 내 몸에 맞춰 설계되었듯이 부동산 투자시장도 점점 맞춤형이 되어야 리스크도 줄어든다는 것을 항상 염두해야 한다.